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11ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II DE SANTO AMARO/SP

 EDITAL DE HASTA PÚBLICA (1ª e 2ª praça) dos direitos do bem imóvel abaixo descrito, para conhecimento de eventuais interessados e para intimação dos executados: NORBERTO ROMOLO BATISTA BAITZ (CPF/MF Nº 042.183.088-37) e CLAUDIA TOLOSA CANTON BAITZ (CPF/MF Nº 153.980.908-01), do interessado: PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO (CNPJ/MF Nº 46.395.000/0001-39),bem como do credor fiduciário: CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CNPJ/MF Nº 00.360.305/0001-04).

 O MM. Juiz de Direito Dr. Carlos Alexandre Aiba Aguemi, da 11ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro da Comarca de São Paulo, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), na forma da lei, FAZ SABER, a quem possa interessar, que perante este D. Juízo processa-se nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial, ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TOPAZIO (CNPJ/MF Nº 08.332.653/0001-80) em face de NORBERTO ROMOLO BATISTA BAITZ (CPF/MF Nº 042.183.088-37) e CLAUDIA TOLOSA CANTON BAITZ (CPF/MF Nº 153.980.908-01), nos autos do Processo nº 1052447-73.2022.8.26.0002, e foi designada a venda dos direitos que os Executados detém sobre o bem imóvel abaixo descrito, nos termos dos artigos 246 a 280 dos Provimentos nº 50/1989 e 30/2013 da Corregedoria Geral de Justiça/SP que disciplina a Alienação em Leilão Judicial, assim como os artigos 879 a 903 do CPC, e de acordo com as regras expostas a seguir:

 DAS DATAS DO LEILÃO:

A 1ª Praça terá início no dia 30 de junho de 2026, às 10h00min, e se encerrará no dia 03 de julho de 2026, às 10h00min. Não havendo lances iguais  ou superiores ao valor de avaliação, nos 3 (três) dias subsequentes ao início da 1ª Praça, a 2ª Praça seguir-se-á sem interrupção, iniciando-se em 03 de julho de 2026, às 10h01min, e se encerrará em 28 de julho de 2026, às 14h05min, com deságio de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor de avaliação.

 DOS VALORES DE VENDA:

 DA DESCRIÇÃO DO BEM:

DIREITOS SOBRE O APARTAMENTO Nº 102, LOCALIZADO NO 10º ANDAR DO “EDIFÍCIO TOPÁZIO”, situado à Rua Iubatigna, nº 14, antiga Rua F-14, e Rua Jamanari, antiga Rua D-3, na Vila Andrade, 29º Subdistrito – Santo Amaro, com a área privativa real de 128,850m²; a área comum real de divisão não proporcional de 78,500m², referente a 01 depósito indeterminado e a 03 vagas indeterminadas na garagem coletiva, localizada nos 1º e 2º subsolos, destinadas a guarda de igual número de veículos de passeio dos condôminos, sujeitos a utilização de manobrista, e a área comum real de divisão proporcional de 80,030m², perfazendo a área total real de 287,380m², correspondendo-lhe uma fração ideal de 2,5720% no terreno e demais coisas comuns do condomínio. Referido empreendimento foi submetido ao regime de condomínio, conforme o registro feito sob nº 4 na matrícula nº 320.833 deste Serviço Registral. Matrícula Imobiliária nº 341.938 do 11º CRI de São Paulo/SP. Contribuinte nº 170.007.0269-8. Endereço: Rua Iubatinga, 14 - Vila Andrade, São Paulo - SP, 05716-110.

 OBSERVAÇÃO  01: O imóvel é composto por área de serviço, despensa, cozinha, sala, lavabo, três suítes e varanda com churrasqueira, totalizando 128,85 m² de área privativa, além de três vagas de garagem fixas e depósito. O condomínio é constituído por 20 andares, com 02 apartamentos por andar, dispondo de entrada social, elevador social e de serviço, salão de festas com copa, academia com vestiário, playground, piscina, quadra esportiva e churrasqueira, contando ainda com serviços de gás, coleta de lixo, portaria com controle de acesso, segurança, sistema de esgoto e zeladoria (Laudo de Avaliação às Fls. 312/350).

 OBSERVAÇÃO 02: A unidade autônoma está alienada fiduciariamente em favor do Caixa Econômica Federal, em razão da qual foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel (fls. 223/). O valor do crédito fiduciário perfaz R$ 274.433,85 até o mês de novembro de 2025, conforme demonstração às fls. 509/539. O arrematante passará a ocupar a posição de devedor fiduciante no contrato, assumindo integralmente as obrigações contratuais perante a Caixa Econômica Federal. Ressalva-se, contudo, que, sendo o produto da arrematação suficiente para a quitação integral do débito exequendo, bem como dos encargos de natureza propter rem, eventual saldo remanescente deverá ser destinado ao credor fiduciário, ocasião em que se operará a plena aquisição da propriedade pelo arrematante, com a consequente extinção da alienação fiduciária. Por outro lado, subsistindo saldo devedor decorrente do contrato de alienação fiduciária, este, em regra, será de responsabilidade do arrematante.

 AVALIAÇÃO: R$ 1.029.731,83 (um milhão vinte e nove mil setecentos e trinta e um reais e oitenta e três centavos) em março de 2025. Atualizado pelo Índice da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o valor perfaz R$ 1.084.035,10 (um milhão oitenta e quatro mil e trinta e cinco reais e dez centavos) em maio de 2026.

 DÉBITO DA AÇÃO: R$ 147.222,42 (cento e quarenta e sete mil duzentos e vinte e dois reais e quarenta e dois centavos), atualizado até outubro/2025 (Fls. 494/498), o qual será atualizado pelo Exequente quando da finalização do leilão.

DÉBITO DE IPTU: R$ 238.081,69 (duzentos e trinta e oito mil e oitenta e um reais e sessenta e nove centavos) referência em maio/2026.

DÉBITO FIDUCIÁRIO: R$ 274.433,85 (duzentos e setenta e quatro mil quatrocentos e trinta e três reais e oitenta e cinco centavos), referência em dezembro/2025 (Fls. 509/538).

 ÔNUS/GRAVAMES: Constam as seguintes averbações na matrícula: Av. 04 – Penhora Exequenda.

 DO CADASTRO E HABILITAÇÃO:

Os interessados em participar de leilões na plataforma www.insigneleiloes.com.br deverão realizar seu cadastro e pedido de habilitação específica no leilão desejado, com antecedência mínima de 24 (vinte e quatro) horas antes do encerramento da primeira e/ou segunda praças. Os habilitados na primeira praça, permanecerão, automaticamente, habilitados para a segunda praça. Para o cadastro e habilitação, deverá ser apresentado os seguintes documentos:

Se pessoa física:

(a)      RG e CPF ou CNH;

(b)     Comprovante de endereço atualizado (últimos 2 meses);

(c)      Comprovante de estado civil atualizado – se solteiro, certidão de nascimento. Se casado ou divorciado, certidão de casamento – constando a averbação do divórcio.

Se casado, será necessária a apresentação dos referidos documentos de seu cônjuge.

Se pessoa jurídica:

(a)      Contrato Social da empresa;

(b)     Última alteração do contrato social registrada perante a JUCESP;

(c)      Cartão CNPJ;

(d)     Comprovante de endereço da empresa (últimos 2 meses);

(e)      Procuração, se aplicável.

(f)       RG e CPF ou CNH do sócio e/ou representante legal/procurador;

(g)      Comprovante de endereço atualizado do sócio e/ou representante legal.

 DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:

Será considerado arrematante aquele que ofertar o maior lance e efetuar o pagamento à vista, prevalecendo esta forma de aquisição sobre a modalidade parcelada. Na segunda praça, serão aceitos lances iguais ou superiores a 60% do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único, do CPC, e arts. 261 e 262 dos Provimentos nº 50/1989 e nº 30/2013 da Corregedoria Geral de Justiça/SP).

O interessado em adquirir o bem penhorado de forma parcelada deverá observar o disposto no art. 895 do CPC, apresentando: (a) até o início do primeiro leilão, proposta em valor não inferior ao da avaliação; (b) até o início do segundo leilão, proposta em valor não inferior a 60% da avaliação (ou 80%, caso se trate de imóvel pertencente a incapaz). Havendo dúvidas quanto ao procedimento, o interessado deverá contatar imediatamente a equipe do Leiloeiro, não podendo alegar, futuramente, desconhecimento.

Havendo mais de uma proposta de pagamento parcelado em condições distintas, será considerada vencedora a mais vantajosa, assim compreendida como a de maior valor ou, subsidiariamente, aquela que preveja menor número de parcelas, em razão da mais célere satisfação do crédito. Em caso de igualdade de condições, prevalecerá a proposta apresentada em primeiro lugar (art. 891, parágrafo único, e art. 895, §§ 1º a 8º, do CPC).

O interessado em apresentar proposta parcelada deverá preencher o Modelo de Proposta de Aquisição Parcelada, a ser solicitado diretamente ao Leiloeiro. Ressalte-se que a apresentação da proposta não dispensa o arrematante de registrar o respectivo lance na plataforma oficial do leiloeiro (www.insigneleiloes.com.br).

Em caso de dúvida quanto à proposta mais vantajosa, a questão será dirimida pelo Juízo da causa.

Com a aceitação do lance, será emitida guia de depósito judicial identificado, por meio de guia do Banco do Brasil gerada no portal do Tribunal de Justiça de São Paulo (https://portaldecustas.tjsp.jus.br/portaltjsp/login.jsp), vinculada ao Juízo da causa. O pagamento deverá ser efetuado pelo arrematante em uma única vez, no prazo de até 24 (vinte e quatro) horas após ser declarado vencedor.

Em até 4 (quatro) horas após o encerramento do leilão, o arrematante receberá e-mail da equipe da Insigne Leilões com as instruções necessárias para a realização do depósito judicial.

 DOS LANCES:

Sobrevindo lances nos três minutos antecedentes ao termo final da alienação judicial eletrônica, o horário de fechamento do pregão será prorrogado em três minutos para que todos os usuários interessados tenham oportunidade de ofertar novos lances (arts. 11, 12 e 14, Provimento CSM n. 1625/2009 c/c arts. 21 e 22, Resolução CNJ n. 236/2016).

 DA PRORROGAÇÃO:

O leilão poderá ser prorrogado, independentemente de novo edital, se: (i) os lances ultrapassarem horário do expediente forense (art. 900, CPC); (ii) houver instabilidade técnicas que comprometam o encerramento do leilão no prazo e horário ora consignado no presente edital. Tal medida visa a garantia de igualdade de participação e condições aos interessados.

 DAS ATUALIZAÇÕES NO PORTAL ELETRÔNICO:

Sem prejuízo das disposições constantes neste edital, informa-se que o portal eletrônico do Leiloeiro Oficial constitui meio complementar de publicidade e divulgação do ato expropriatório, nos termos dos princípios da publicidade, transparência e efetividade da execução. Assim, eventuais informações adicionais, esclarecimentos, documentos, imagens, plantas, certidões, comunicados ou atualizações supervenientes que venham a ser disponibilizados no portal eletrônico do Leiloeiro Oficial após a publicação deste edital passarão a integrar o conjunto informacional do leilão, devendo ser considerados pelos interessados para todos os fins. Tal medida visa ampliar a publicidade e a transparência do certame, permitindo a divulgação de informações relevantes que, por sua natureza dinâmica ou superveniente, não constaram originalmente do edital homologado, sem que isso implique modificação das condições essenciais do leilão fixadas judicialmente. Dessa forma, compete aos interessados acompanhar periodicamente o portal eletrônico do leiloeiro, a fim de tomar conhecimento de eventuais atualizações ou comunicações relacionadas ao leilão.

DA VISITAÇÃO:

É de responsabilidade dos interessados examinar previamente o bem leiloado. Quando autorizadas, as visitas deverão ser agendadas previamente, através do e-mail contato@insigneleiloes.com.br. Para possibilitar a ilustração do bem, o Leiloeiro fica autorizado a efetuar fotos do bem e a visitá-lo, acompanhada ou não de interessados na arrematação      (art. 7º, § único, Provimento CSM nº 1625/2009). Caso o executado seja o depositário fiel dos bens, fica vedado ensejar embaraços nas visitações pelo Leiloeiro, que poderá, inclusive, utilizar de força policial em caso de resistência, a fim de cumprir todos os atos necessários do certame     (art. 77, IV, CPC).

 DO DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO:

Havendo mais de um pretendente e em igualdade de oferta, o executado ou respectivo cônjuge, companheiro, dependentes, descendente ou ascendente e/ou coproprietários, terão preferência na aquisição dos bens, observando o disposto nos artigos 892, § 2º e 843, § 1º CPC.

 DA ARREMATAÇÃO PELA PARTE EXEQUENTE:

Se o exequente vier a arrematar o bem constrito, não estará obrigado a exibir o preço; porém, se o valor do bem exceder o seu crédito, deverá depositar a diferença correspondente em até 3 (três) dias corridos, sob pena de ser tornada sem efeito a arrematação. Nessa hipótese, o bem será levado a nova alienação judicial às custas do exequente (CPC, art. 892, §1º).

 DA QUOTA-PARTE:

Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem (art. 843, CPC).

 DO LEILOEIRO E SUA COMISSÃO:

O leilão será conduzido pelo Leiloeiro Público Oficial CESAR AUGUSTO DE SOUZA SANTOS, matriculado na Junta Comercial do Estado de São Paulo sob o nº 1.458, com escritório profissional na Avenida Itália, nº 928, salas 608/609, Jardim das Nações, Taubaté/SP, por meio da plataforma eletrônica www.insigneleiloes.com.br, devidamente homologada pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, onde serão realizadas a venda e a arrematação em leilão público. Todas as regras e condições aplicáveis encontram-se disponíveis no referido portal (arts. 12 e 13 da Resolução nº 236/2016 do CNJ).

O arrematante deverá pagar, a título de comissão do leiloeiro, o valor correspondente a 5% (cinco por cento) sobre o preço de arrematação do bem, ainda que venha a ocorrer posterior desistência da arrematação.

 Na hipótese de cancelamento do leilão após a publicação do presente edital, seja por remição, acordo, pagamento da dívida ou qualquer outro fato, a comissão do leiloeiro será devida pela parte devedora ou por aquele que houver dado causa ao cancelamento, nos termos do art. 7º da Resolução nº 236 do CNJ e do art. 24, parágrafo único, do Decreto nº 21.981/32.

 O pagamento da comissão deverá ser realizado mediante PIX, TED ou depósito em dinheiro, no prazo de até 01 (um) dia útil contado do encerramento do leilão, em conta bancária de titularidade do Leiloeiro Oficial Cesar Augusto de Souza Santos, a ser oportunamente informada ao arrematante ou àquele que tiver dado causa ao cancelamento do leilão. Trata-se de valor líquido e certo, passível de imediata execução, nos termos do art. 884, parágrafo único, do CPC, do art. 7º, §§ 3º a 7º, da Resolução nº 236 do CNJ e do art. 24, parágrafo único, do Decreto nº 21.981/32.

 DA FRAUDE EM LEILÃO:

Em hipótese alguma será permitida a desistência da arrematação. No caso de não pagamento do valor do bem arrematado, e da comissão devida ao leiloeiro no prazo estipulado, pode configurar fraude em leilão (art. 358 do Código Penal). Neste caso, o participante poderá responder civil e criminalmente, ficando ainda obrigado a pagar a comissão de 5% (cinco por cento) do lance ofertado em favor do leiloeiro oficial, a título de multa. Fica nesta hipótese autorizada ao leiloeiro a receber e aprovar os lanços imediatamente anteriores, desde que obedecidos os limites e regras estabelecidas no presente edital.

 DAS OBRIGAÇÕES DO ARREMATANTE:

O arrematante declara estar ciente e de pleno acordo de que o bem é vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, sendo exclusiva sua responsabilidade verificar previamente as condições do item antes de realizar lances ou propostas neste leilão (art. 18 da Resolução nº 236/2016 do CNJ);

O arrematante assume total responsabilidade pelo pagamento de todos os encargos necessários à transferência de titularidade e propriedade do bem arrematado, incluindo, mas não se limitando a: taxas, certidões, impostos — inclusive o ITBI —, registros, emolumentos cartorários e quaisquer outras despesas correlatas (art. 29 da Resolução nº 236/2016 do CNJ);

Cabe também ao arrematante providenciar a transferência de titularidade perante todos os órgãos competentes, responsabilizando-se integralmente por quaisquer obrigações relativas ao bem a partir da data da arrematação, mesmo que ainda constem em nome do Comitente ou de proprietários anteriores;

O arrematante deverá fornecer corretamente seus dados de contato no momento do cadastro e manter-se acessível durante e após o leilão. Eventuais prejuízos decorrentes da ausência de resposta imediata o Leiloeiro não serão, em hipótese alguma, de responsabilidade desta.

DA SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS:

Eventuais débitos que recaiam sobre o(s) bem(ns), correrão por conta do arrematante, ressalvados aqueles de natureza propter rem, que se sub-rogam sobre o respectivo preço, nos termos do §1º, do art. 908 do Código de Processo Civil e art. 130, § único, do Código Tributário Nacional, observada a ordem de preferência. O Arrematante não será responsável pelos débitos de condomínio, haja vista sua natureza propter rem, os quais ficam sub-rogados no preço da aquisição.

 DAS PENHORAS, INDISPONIBILIDADES E DEMAIS GRAVAMES

Nos termos da legislação processual vigente, a alienação judicial constitui forma originária de aquisição da propriedade, razão pela qual o bem será transferido ao arrematante livre de ônus anteriores, sub-rogando-se eventuais gravames, penhoras, arrestos, indisponibilidades ou constrições judiciais no preço obtido com a arrematação, conforme dispõe o art. 908 do Código de Processo Civil. Assim, eventual existência de múltiplas penhoras, indisponibilidades ou restrições provenientes de outros juízos ou autoridades administrativas não impede a realização do leilão nem o registro da arrematação, prevalecendo a alienação judicial, nos termos da legislação processual e dos atos normativos do Conselho Nacional de Justiça que disciplinam a matéria. Após a concretização da arrematação, caberá ao Juízo da execução, em sendo o caso e livre convencimento do D. Juízo, determinar, quando necessário, a baixa ou cancelamento das constrições incidentes sobre o bem.

 DA FORMALIZAÇÃO DA ARREMATAÇÃO:

A formalização da alienação ocorrerá mediante termo lavrado nos autos, subscrito pelo juiz, pelo exequente, pelo adquirente e, se presente, pelo executado. Na mesma oportunidade, será expedida a carta de alienação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel, ou a ordem de entrega ao adquirente, no caso de bem móvel (art. 880, CPC). Tais documentos somente serão emitidos após a efetivação do depósito ou da prestação das garantias pelo arrematante, bem como do pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas processuais relacionadas à execução (art. 901, § 1º, CPC).

 DA IMISSÃO NA POSSE OU ENTREGA DO BEM:

A imissão na posse e a desocupação do imóvel, ou a entrega do bem, no caso de bens móveis, serão realizadas no próprio processo em que se promove a hasta pública. Para tanto, o Juiz delegará ao Oficial de Justiça a incumbência de cumprir mandado judicial, acompanhado do arrematante, promovendo a desocupação ou a entrega do bem arrematado. Dessa forma, garante-se a efetiva posse e a transferência do bem, assegurando ao adquirente os direitos inerentes à propriedade, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

 DA VENDA DIRETA:

Restando o leilão negativo, fica o Leiloeiro expressamente autorizada a prosseguir com a alienação do bem na modalidade particular, pelo prazo de 90 dias, no preço mínimo estabelecido para o 2º leilão. Em caso de propostas durante o referido prazo, deverão estar em consonância ao previsto no presente edital (Provimento nº 1496, CSM).

 DA INTIMAÇÃO:

Ficam, desde já e através do presente edital, intimados os Executados, coproprietários, o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, o promitente comprador, o promitente vendedor,  a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado. Se o executado for revel e não tiver advogado constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão (art. 889, CPC). Antes da arrematação e da adjudicação do bem, o executado pode, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas, honorários advocatícios e comissão do leiloeiro (art. 826, CPC).

 DAS DISPOSIÇÕES GERAIS:

É dispensado o Leiloeiro a leitura do presente edital quando da realização do leilão, haja vista a presunção do conhecimento de todos os interessados. Fica o Leiloeiro isenta de quaisquer responsabilidades atreladas ao imóvel, inclusive vícios/defeitos ocultos ou não, indenizações, consertos, compensações financeiras etc., considerando a inexistência de relação de consumo, sendo apenas mandatária, na qualidade de Auxiliar da Justiça (art. 663, CC).

 DO CONTATO DIRETO COM O LEILOEIRO:

Em caso de dúvidas acerca do presente edital e/ou do referido leilão, o interessado deverá contatar o Leiloeiro e sua equipe por meio do telefone (12) 99724-8524 ou pelos e-mails contato@insigneleiloes.com.bre cesar@insigneleiloes.com.br.

 DA PUBLICAÇÃO DO EDITAL:

O presente edital será publicado e afixado nos termos da legislação vigente, no site de publicação e consulta de editais PUBLICJUD (www.publicjud.com.br) e no sítio eletrônico do Leiloeiro (www.insigneleiloes.com.br). Caso o executado seja revel e não possua advogado constituído, deverá ser intimado por meio eletrônico ou por carta encaminhada ao endereço de citação ou ao último endereço cadastrado nos autos. Não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele localizado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á realizada por meio do próprio edital de leilão, nos termos da decisão proferida nos autos da execução (art. 887 do CPC)

São Paulo, 20 de maio de 2026.

Eu, ______________________________, escrevente, digitei.

Eu, ______________________________, Escrivão(ã) – Diretor(a), subscrevi.

DR. CARLOS ALEXANDRE AIBA AGUEMI

JUIZ DE DIREITO