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EDITAL DE LEILÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

1 – CREDORA FIDUCIÁRIA: IOX SPECIAL FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADO, inscrita no CNPJ/MF sob nº 47.425.662/0001-77, neste ato representado por sua gestora M8 PARTNERS GESTORA DE RECURSOS LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob nº 18.038.439/0001-79.

DEVEDORAS:GRANJA NOBRE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA., inscrito no CNPJ: 28.955.223/0001-21 e GRANJA NOBRE GARDEN EMPREENDIMENTO SPE LTDA., inscrito no CNPJ: 31.448.014/0001-04.

DEVEDORES SOLIDÁRIOS / GARANTIDORES:EKKO GROUP INCORPORACOES E PARTICIPACOES S.A, inscrito no CNPJ: 23.971.011/0001-14; PWJ INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA, inscrito no CNPJ: 25.221.030/0001-59; EKKO GROUP S.A., inscrito no CNPJ: 24.191.865/0001-40; DIEGO DIAS SILVA, CPF: 312.660.568-07; SERGIO SALVO MOLINA GIMENO, CPF: 523.778.228-00; JOAQUIM AUGUSTO FIGARO ROQUE, CPF: 639.418.488-87 e WAGNER RODRIGUES VALENTE, CPF: 771.604.878-34.

2 – DA CONDUÇÃO DO LEILÃO:O leilão será conduzido pela Leiloeira Oficial Thais Silva Moreira de Sousa, JUCESP nº 1.050, e-mail: thais@tmleiloes.com.br, com escritório na Rua Padre Chico, nº 221, 5º andar, sala 515, Perdizes, São Paulo/SP.

3 – DAS CONDIÇÕES GERAIS PARA PARTICIPAÇÃO NO LEILÃO:

3.1 As matrículas serão alienadas em lote único e indivisível, não sendo admitida a apresentação de lances individualizados.

3.2 O leilão será realizado exclusivamente na modalidade eletrônica (on-line), por meio do portal da Leiloeira, permitindo a participação dos interessados mediante prévio cadastro e habilitação, na forma prevista neste Edital.

A Leiloeira poderá, a qualquer tempo e mediante justificativa, alterar a forma de realização do certame, suspender, adiar ou redesignar as datas aprazadas, em razão de determinação judicial, exigência legal, indisponibilidade técnica da plataforma eletrônica, caso fortuito, força maior ou qualquer outro fato superveniente que comprometa a regularidade, a segurança ou a ampla publicidade do leilão, sem que disso decorra qualquer direito à indenização pelos participantes.

3.3 Somente serão aceitos lances realizados por pessoas físicas ou jurídicas, regularmente constituídos e com personalidade jurídica própria. Os interessados, se pessoas  físicas, deverão apresentar documentos para identificação (RG, CPF, certidão de casamento etc).

3.4 Menores de 18 anos, só poderão adquirir algum imóvel se emancipados ou assistidos/representados, por seu representante legal.

3.5 Se pessoa    jurídica, os representantes deverão apresentar cópias autenticadas do CNPJ, Estatuto ou Contrato Social      e suas respectivas alterações, de onde conste, de forma inequívoca, a forma de representação da empresa.

3.6 Outros documentos poderão ser solicitados pela VENDEDORA e pela LEILOEIRA, a seu critério, para fins de concretização da transação.

3.7 Em qualquer das hipóteses, a representação por terceiros deverá ser feita por procuração pública, com poderes especiais para participação do certame.

3.8 Serão aceitos lances pessoalmente, pelos interessados ou seus legítimos representantes, e através da internet (leilão on-line) durante o transcorrer do leilão ou previamente, mediante cadastro antecipado no escritório da leiloeira ou através do site www.tmleiloes.com.br.

3.9 A TM Leilões não cancela, nem tampouco anula, lances efetuados através da internet em nenhuma hipótese. Os lances efetuados são irrevogáveis e irretratáveis para todos os fins de direito, ficando o usuário vinculado a todas as ofertas e lances registrados em seu nome, inclusive para fins de responsabilização nas esferas cível e criminal.

3.10 A oferta do lance, presencialmente ou pela internet, configura a concordância tácita e integral do participante para com os procedimentos e condições estabelecidos neste edital.

4. DA PARTICIPAÇÃO, HABILITAÇÃO E COLETA DE LANCES:

4.1 O leilão em questão terá início no dia e horário previstos no “item 13”, devendo o participante observar e respeitar o horário designado para o lote.

4.2 Os participantes devem estar previamente cadastrados e habilitados na plataforma digital mencionada, com no mínimo 5 (cinco) dias de antecedência ao início do 1º leilão, para validação de dados e autorização da habilitação no leilão desejado.

4.3 Para participar do leilão através da internet o interessado deverá estar de acordo com as condições de venda do leilão e aguardar que o escritório da leiloeira entre  em contato pelo telefone cadastrado, para confirmação dos dados e autorização dos lances. Será considerado lote vendido após o sistema de leilões confirmar e transmitir essa informação.

4.4 Serão informados no site www.tmleiloes.com.br, os lances prévios, em ordem crescente de valor, e seus respectivos ofertantes.

4.5  Sendo vencedora a oferta efetuada por meio de lance online, o arrematante será        informado do resultado via e-mail cadastrado, devendo providenciar o respectivo pagamento em até 2 (dois) dias úteis do encerramento do leilão, mediante transferência bancária (TED), sendo uma transferência no valor correspondente à comissão da leiloeira e a outra transferência referente ao total do lance ou sinal,    conforme as condições de pagamento do leilão previstas no “item 8”.

4.6 O não pagamento no prazo acima, será considerado como desistência e o arrematante será responsabilizado pela não concretização do negócio, sujeitando-se às penalidades cabíveis nas esferas cível e penal, além daquelas previstas no presente edital.

4.7 A leiloeira e a VENDEDORA não se responsabilizarão, em nenhuma hipótese, por quaisquer defeitos e/ou impossibilidades de operacionalização dos equipamentos necessários para envio de lances online de quaisquer dos interessados e/ou licitantes.

5. DA VISITAÇÃO:

5.1 Constitui ônus dos participantes, caso seja de seu interesse, examinar previamente os bens a serem apregoados.

5.2 As visitas, se disponíveis, só serão autorizadas mediante cadastro prévio no site www.tmleiloes.com.br. Após o cadastro, o interessado deverá solicitar o agendamento através do e-mail contato@tmleiloes.com.br, ficando ressalvado que as visitas serão autorizadas somente até 2 (dois) dias úteis antes da data de abertura do leilão.

6. DA AQUISIÇÃO EM COPROPRIEDADE E DO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA:

6.1 A concretização e formalização da arrematação somente será realizada em nome da pessoa que efetuou o cadastro e a habilitação no site da leiloeira, sendo vedada a transferência informal para terceiros.

6.2. Caso haja intenção de adquirir o imóvel objeto do leilão em copropriedade com outras pessoas, essa informação deverá ser previamente fornecida à leiloeira, no momento da habilitação, com a identificação completa das pessoas físicas e jurídicas que participarão da aquisição em condomínio, com o envio dos respectivos documentos de identificação (RG, CPF, contrato social, certidão de casamento etc). Também deverá ser informado o percentual a ser atribuído a cada condômino adquirente.

6.3 Caso a aquisição em copropriedade não seja informada no momento da habilitação, ficará a critério exclusivo da VENDEDORA:

• aprovar a venda, devendo as frações ideais serem divididas em igual proporção;
• aprovar a venda em que as frações ideais não sejam atribuídas em igual proporção, atribuindo ao usuário cadastrado um mínimo de 50% (cinquenta por cento) da copropriedade;
• não aprovar a venda, ficando reservado a VENDEDORA o direito de não divulgar os motivos de sua recusa.

6.4  Nos leilões relativos a contratos de alienação fiduciária será observado o direito legal do ex-fiduciante ao exercício do direito de preferência na aquisição de imóveis até a data da realização do 2º leilão, nos termos previstos no § 2º-B, do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

6.5. Subsistindo direito de preferência aquisitiva por terceiros, em relação a quaisquer imóveis ofertados, com exceção ao “item 6.4”, seja em razão de condomínio, arrendamento rural ou qualquer outra previsão legal, a arrematação ficará condicionada ao não exercício do direito de preferência por seu detentor, nas mesmas condições ofertadas pelo adquirente.

6.6 A escritura pública definitiva, ou o instrumento pertinente, será outorgada ou emitida, conforme o caso, no prazo de até 60 (sessenta) dias após o decurso do prazo legal de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da notificação a ser encaminhada pelo Vendedor ao(s) locatário(s) ou condômino(s), após a realização do leilão, observadas as demais condições e ressalvas previstas no item “Da Escritura Pública”.

6.7 A preferência descrita no “item 6.4” se sobrepõe ao direito previsto no “item 6.5”, para todos os fins de direito.

7 - DAS CONDIÇÕES GERAIS DE AQUISIÇÃO, FORMALIZAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL:

7.1 Salvo impedimento legal ou ressalvas características do imóvel, a arrematação será formalizada por meio de Escritura Pública, a ser lavrada em até 60 (sessenta) dias em Tabelionato a ser indicado pela VENDEDORA.

7.2 A Escritura Pública deverá ser registrada na matrícula do imóvel pelo adquirente e este deverá apresentar a VENDEDORA, no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da assinatura dos Instrumentos, a comprovação do registro perante o Ofício Imobiliário competente, com a apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel, bem como da alteração cadastral perante órgãos públicos e condomínios quanto à responsabilidade por tributos e encargos.

7.3 Se o caso, o adquirente deverá apurar a situação enfitêutica e, sendo foreiro, providenciar por conta própria, perante o senhorio, a transferência de titularidade, ainda que cadastrado em nome de terceiros, no prazo de até 60 (sessenta) dias da aquisição. Eventual multa que vier ser aplicada pelo não cumprimento dos prazos legais, será de exclusiva responsabilidade do Arrematante/Comprador.

8 – DAS CONDIÇÕES E DO PROCEDIMENTO DE PAGAMENTO:

8.1 O preço da venda do imóvel deverá ser pago à vista, mediante transferência bancária (TED), no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis, contados da arrematação, diretamente à CREDORA FIDUCIÁRIA (VENDEDORA), conforme instruções a serem fornecidas por sua mandatária.

8.2 A comissão da leiloeira será de 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, não incluída no valor do lance, a ser paga diretamente pelo arrematante.

9 – DA IMPOSSIBILIDADE DE ARREPENDIMENTO E DAS SANÇÕES PARA O CASO DE INADIMPLEMENTO:

9.1 Em caso de não pagamento do valor da arrematação, desfar-se-á a venda e o arrematante deverá pagar 20% (vinte por cento), sobre o valor do arremate, que será cobrado por via executiva, como dívida líquida e certa, corrigida monetariamente, até o efetivo pagamento, sem prejuízo das perdas, danos e lucros cessantes.

9.2 A falta de utilização pela VENDEDORA de quaisquer direitos ou faculdades que lhe concedem a lei, este edital ou o instrumento utilizado para formalizar a venda, não importa em renúncia, mas em mera tolerância ou reserva para fazê-los prevalecer em qualquer outro momento ou oportunidade a seu critério.

10 – DA RESPONSABILIDADE QUANTO AOS TRIBUTOS E ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL:

10.1 O arrematante assumirá os débitos de IPTU, taxas, contribuições, despesas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel, vencidos ou vincendos, observada a legislação aplicável e sem direito a reembolso pela credora fiduciária.

10.2 Para os fins do “item 10.1” consideram-se também os débitos lançados em dívida ativa ou em cobrança judicial, observada a legislação aplicável e a natureza propter rem das obrigações incidentes sobre o imóvel.

10.3 Os valores indicados no site da TM Leilões são estimados e não eximem o adquirente quanto à responsabilidade de levantamento dos valores devidos junto aos credores, antes da aquisição, não podendo posteriormente requerer da VENDEDORA eventual diferença de valores.

10.4 Os valores lançados e não pagos pelo adquirente após a compra do imóvel que eventualmente estiverem em nome da VENDEDORA, e que por este vier a ser pago para liberação de Certidão Negativa ou outro procedimento, serão objeto de notificação para pagamento e, se o caso, de ação de regresso contra o adquirente, ocasião em que serão acrescidos de juros e correção monetária até sua quitação, bem como de honorários advocatícios.

11 – DAS RESPONSABILIDADES DO PORTAL TM LEILÕES:

11.1 O portal da TM Leilões atua como provedor de espaço virtual.

11.2 A credora fiduciária responde pelas informações.

11.3 A Leiloeira atua como mandatária da credora fiduciária, limitando-se à realização do leilão, não se responsabilizando pela origem, procedência, validade, evicção, vícios ocultos ou existência de impedimentos ou ônus sobre o bem.

11.4 A Leiloeira não será responsável por qualquer prejuízo eventualmente acarretado aos interessados por dificuldades técnicas ou falhas no sistema da Internet ou dos dispositivos eletrônicos por eles utilizados.

12 – DAS DÚVIDAS E ESCLARECIMENTOS:

12.1 Eventuais dúvidas por parte dos interessados poderão ser sanadas através do telefone (11) 3237-0069, do e-mail contato@tmleiloes.com.br ou diretamente no endereço da leiloeira situada na Rua Padre Chico, nº 221, 05º andar, conjunto 515, Perdizes – São Paulo - SP.

12.2 O presente Edital tem por finalidade instruir e regulamentar os ditames do leilão, devendo o interessado ler atentamente as regras e condições dele constantes.

12.3  Ao se habilitar para participar do leilão, o interessado declara estar ciente e de acordo com os termos constantes deste documento, ficando, desde já, eleito o Foro Central da Comarca da Capital do Estado de São Paulo como competente para dirimir questões pertinentes ao seu cumprimento.

13 - LOCAL, DATA E HORÁRIO DO LEILÃO:

13.1.O site TM LEILÕES (www.tmleiloes.com.br), portal de leilões, com  escritório situado à Rua Padre Chico, nº 221, 5º andar, conjunto 515, Perdizes, São Paulo/SP, levará a público, leilão de venda e arrematação na modalidade on-line com 1° Leilão que terá início em 03/07/2026 às 09h00 horas, onde serão aceitos lances com valor igual ou superior ao da avaliação atualizada que corresponde ao valor de R$ 54.259.780,10 (cinquenta e quatro milhões, duzentos e cinquenta e nove mil, setecentos e oitenta reais e dez  centavos), e se encerrará no dia 03/07/2026 às 17h00 horas. Não havendo licitantes se iniciará o 2° Leilão no dia 06/07/2026 às 09:00 horas, onde serão aceitos lances iguais ou superiores ao valor da dívida que corresponde ao valor de R$ 70.135.793,98 (setenta milhões, cento e trinta e cinco mil, setecentos e noventa e três reais e noventa e oito centavos) e se encerrará no dia 06/07/2026 às 17h00 horas. Os horários considerados neste edital são os horários oficiais de Brasília/DF (BRT).

14 – DAS MATRÍCULAS OBJETO DO LEILÃO:

Conforme constam das matrículas, de acordo com o requerimento firmado aos 12 de maio de 2026, em Sorocaba SP, com o fundamento no § 7º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, a propriedade fiduciária dos imóveis destas matrículas foi consolidada em nome da credora fiduciária IOX SPECIAL FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADO, já qualificada, uma vez que a devedora fiduciante GRANJA NOBRE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA., já qualificada, não atendeu a intimação para pagamento da dívida, conforme documentos constantes na prenotação de n°412.742 desta Serventia. O pedido foi instruído com a certidão de transcurso de prazo sem a purgação de mora, juntamente com a guia do imposto de transmissão (ITBI) e seu respectivo comprovante de recolhimento. Vide valores individualizados constantes das respectivas matrículas.

As certidões de débitos emitidas pela Prefeitura encontram-se disponíveis para consulta dos interessados no portal do leilão. O arrematante é responsável por sua quitação, bem como por quaisquer outros tributos, taxas ou despesas de consumo que recaiam sobre o imóvel, mesmo que não apurados neste levantamento. Os imóveis serão alienados no estado em que se encontram ('ad corpus'), competindo ao interessado verificar previamente suas condições. As matrículas completas dos imóveis estão disponíveis na íntegra no portal do leilão, sendo de responsabilidade do interessado sua análise para ciência de todas as características, confrontações, averbações e eventuais restrições ou ônus existentes, que não constituirão impedimento para a realização do leilão. ENDEREÇO DOS IMÓVEIS: Estrada Fernando Nobre, nº 1.641, Bairro: Parque Rincão, Cotia/SP, CEP: 06705-490. As matrículas dos imóveis encontram-se disponíveis para consulta integral no portal eletrônico da leiloeira, no endereço: www.tmleiloes.com.br (ANEXO 1).